¿Comprar casa en EE.UU. en 2024? La primavera inmobiliaria entre tasas altas, precios récord y menos compradores

Primavera inmobiliaria con nubarrones

En teoría, la primavera en Estados Unidos es el momento estelar para el sector de bienes raíces: comienza la "temporada alta" de compra de casas. Sin embargo, los datos más recientes revelan un escenario poco alentador para compradores y vendedores por igual.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), las ventas de viviendas usadas cayeron un 5.9% en marzo con respecto a febrero, ubicándose en un ritmo anual ajustado de 4.02 millones de unidades. Esto marca la mayor caída mensual desde noviembre de 2022, cuando el descenso fue de 6.7%.

Precios récord, pero crecimiento más lento

Pese a la caída en ventas, los precios siguieron subiendo. El valor medio de venta subió un 2.7% interanual, alcanzando 403,700 dólares, el precio más alto registrado en marzo en la historia del mercado estadounidense. No obstante, se trata del incremento más bajo desde agosto del año pasado.

Esto genera una paradoja: el inventario crece, pero las ventas no acompañan. Muchos esperaban que una mayor oferta aumentara la actividad del mercado, pero como indicó Lawrence Yun, economista jefe de la NAR: “Pensé que habría más ventas con más inventario, pero ese no es el caso”.

¿Qué impide a los compradores dar el paso?

Uno de los principales obstáculos sigue siendo el costo del financiamiento. La tasa promedio para una hipoteca a 30 años alcanzó recientemente 6.81%, apenas por debajo de su valor máximo en dos meses. Esto representa un aumento considerable en comparación con las tasas históricamente bajas de la pandemia (que en algunos casos estaban por debajo del 3%).

Los datos de Freddie Mac muestran que entre febrero y principios de marzo, cuando se concretaron muchas de las ventas reportadas este mes, la tasa promedio variaba entre 6.63% y 6.89%.

Movilidad residencial en mínimos históricos

Yun advirtió además sobre las potenciales consecuencias sociales de esta situación: “La movilidad residencial, en valores históricamente bajos, puede traducirse en una menor movilidad económica para la sociedad.”

La falta de movilidad limita oportunidades laborales, educativas y de bienestar, haciendo que algunas personas se vean obligadas a permanecer donde están, sin capacidad de mejorar su calidad de vida mediante un cambio de vivienda.

El auge de las viviendas nuevas

Mientras las propiedades usadas pierden interés, las ventas de viviendas nuevas mostraron un aumento del 7.4% en marzo respecto a febrero y de 6% interanual, según el Departamento de Comercio.

Esto responde, en parte, a las estrategias agresivas de los constructores, que ofrecen incentivos como la reducción temporal de las tasas de hipoteca, descuentos o mejoras en las propiedades. Además, muchos han optado por reducir el tamaño y precio de sus viviendas para captar a compradores que no pueden acceder al mercado de segunda mano.

¿Quién está comprando?

La brecha entre los diferentes segmentos del mercado es cada vez más notoria. Las propiedades de más de 1 millón de dólares aumentaron sus ventas un 14% en marzo de 2024 en comparación con el año anterior. En cambio, las viviendas entre los 100,000 y 250,000 dólares cayeron en ventas un 4%.

Esto demuestra que los compradores con más recursos siguen activos, ya sea porque financian a tasas más favorables, pagan en efectivo o buscan diversificar sus activos frente a la inflación y el contexto económico.

Más casas disponibles, pero ventas lentas

A pesar del aumento de inventario (1.33 millones de viviendas sin vender al final de marzo, un 8.1% más que en febrero y un 19.8% más interanual), las unidades tardan más en venderse. Según la NAR, la media de días en el mercado subió a 36 días, frente a 33 el año pasado.

Esto significa que estamos entrando en un mercado más favorable para los compradores, quienes están comenzando a tener más poder de negociación. De hecho, el 44.4% de los vendedores ofreció algún tipo de concesión —como cubrir gastos de cierre o reparaciones— durante el primer trimestre, según datos de Redfin. En comparación, hace un año esa proporción era de 39.3%.

Descuentos más frecuentes

Este cambio de dinámica se refleja también en las publicaciones de portales inmobiliarios. Un 23% de los anuncios en Zillow tuvo reducción de precio en marzo, el porcentaje más alto para ese mes desde que hay registros (2018).

¿Una oportunidad para algunos?

Si bien el mercado está lejos de ser accesible para todos, los datos indican que quienes tienen capacidad financiera —ya sea porque pueden pagar en efectivo, cuentan con ahorros sólidos o venden otra propiedad— tienen hoy más opciones que en los últimos años. Más casas en oferta, más incentivos, más apertura al regateo.

Pero para los compradores primerizos, la situación sigue siendo complicada. A diferencia de quienes ya poseen una vivienda, no disponen del “colchón” de la plusvalía de una propiedad anterior con la cual negociar. Y eso, en un mercado aún caro, los deja rezagados.

“A pesar de las tendencias favorables para los compradores, el mercado sigue fuera del alcance para muchos estadounidenses,” explica Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS. “Aunque las tasas se estabilicen y haya más inventario, la incertidumbre y ansiedad generalizada marcan el ritmo de esta primavera.”

La realidad detrás del bajón en ventas

En 2023, las ventas de viviendas usadas cayeron a su nivel más bajo en casi tres décadas, arrastradas por tasas elevadas y precios inflados. Esta racha continúa en el arranque de 2024, generando preocupación sobre la posible permanencia de esta desaceleración.

Además, la economía no ofrece señales claras. Aunque la inflación ha bajado del pico de 2022, sigue sin alcanzar los objetivos de la Reserva Federal, y el temor a nuevas subidas de tasas o deterioro económico frente a un año electoral crea más incertidumbre en el horizonte inmobiliario.

¿Qué pasará el resto del año?

Las proyecciones indican que las tasas podrían empezar a bajar en la segunda mitad de 2024, siempre que la inflación se mantenga contenida. Si esto ocurre, podríamos ver una mejora en la confianza de los compradores y cierto dinamismo hacia el verano y otoño.

Sin embargo, si las tasas se mantienen elevadas o los precios no retroceden significativamente, la recuperación será parcial, con un mercado cada vez más segmentado por poder adquisitivo.

Por ahora, quienes tienen acceso al crédito se encuentran con mejores condiciones que hace un año: más opciones, más incentivos, y algo de margen para negociar. Pero para la gran mayoría, el sueño de la casa propia parece más distante que nunca.

La clave será observar si en los próximos meses las tasas bajan, los precios ceden y, sobre todo, si la confianza del consumidor mejora lo suficiente como para convertir esta primavera gris en un nuevo florecimiento del mercado residencial de EE.UU.